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“京城地产一哥”首开股份

    如果说“闽企粤派”是民营房企的奋斗史,那么京系房企则是有着国资背景房企的整合史。京系“老大哥”首开股份是2005年天鸿和北京城开重组的结晶,“一部首开史,半座北京城”。不过,这似乎已成为绝唱。
  地产江湖历来风云变幻,在粤系称霸、闽系分化的同时,京系固守,不进则退。如今,降速通道中的京系房企是否安好?
  业绩没“靓”起来
  3月是房企年报季。从目前已经发布年报的京系房企来看,业绩并不亮眼。
  以北京老牌房企首创置业为例,2018年销售706.4亿元,距离原定的750亿元目标还有44亿的差距,仅完成销售目标的94%。
  3月11日,在首创置业举行的2018年度业绩发布会上,对于未达标的业绩,管理层的解释是,主要是由于上半年房地产市场较为火热,下半年有下降,而公司重仓在第三季度、第四季度,因而对销售影响较大。
  不过,管理层对于2019年首创置业定下的800亿目标却有信心达成,而这一800亿的目标与之前的计划仍有不小的差距。
  早在2018年2月的业绩发布会上,首创置业提出2018年“保750亿冲800亿元”、2019年突破1000亿元、2020年实现1400亿元的三年销售目标。
  相比之下,远洋集团虽然迈入“千亿阵营”,实现协议销售总额1095.10亿元,较去年增长55%。但财务报表也并不乐观。
  公告披露显示,2018年远洋集团的营业额为414.22亿元,较去年同期下降10%。营业额下降的主要原因包括2018年一季度环保停工导致工期推后及部分项目以股权转让形式出售,收益未计入营业额。
  在营业额下降的同时,远洋集团的盈利水平也在下降,2018年实现的归母净利润为35.74亿元,较2017年下降30%。核心利润较2017年下降35%至26.19亿元。
  作为京系房企的代表,首创置业和远洋集团的年报表现仅是冰山一角。
  “地产一哥”的没落
  说起京系房企一定不能落下“京城地产一哥”首开股份,虽然至今仍未发年报数据。但业界一直为其去年表现捏着一把汗。
  据公告显示,2018年前10月,首开股份销售676.69亿元,完成1017亿元目标的66.54%。虽然在最后两个月,首开股份首次迈入了千亿房企阵营,但与1017亿元目标略有差距。
  4月8日,首开股份发布的2018年度业绩快报显示,签约金额1007.27亿元,同比上升45.58%。营业总收入397.36亿元,较上年同期增加8.31%。值得注意的是,在流量销售额破千亿的同时,首开股份的权益销售额却相对较低。克而瑞数据显示,2018年,首开实现权益销售额仅约731亿元。
  而在2018年北京房企流量销售金额Top10榜单中,以往稳坐多年第一的首开股份则以87.66亿元排名第七。据称,名次下滑的主要原因是克而瑞统计口径发生变化,以2017年房企北京新增项目为例,首开所得15个项目全部为联合所得,新的统计口径以“谁操盘、算谁的”,首开股份排名受此影响较大。
  众所周知,作为“京城地产一哥”,国内不少民营企业都喜欢与有国资委背景的首开股份合作。2018年,首开直接参与拿下了6宗宅地,其中有5宗为联合拿地。此前,万科、龙湖等房企都有与首开股份联合拿地开发的案例。
  虽然,通过联合拿地可以增加销售额且降低风险,但权益占比却不容忽视。
  近年来,与曾经的辉煌相比,以首开股份为代表的京系房企则被冠以“没落”“掉队”的关键词。
  2000年之前,北京房地产市场几乎是国有企业的天下,华远、城开、天鸿、中房、北辰、住总、城建。而万科、龙湖、泰禾这些粤派、渝派、闽派的代表则是在2000年之后才得以进京。
  2003年,房地产行业首次评选百强企业。天鸿,北京城开、北京城建京系房企分列十强。而首开股份则诞生于2005年,是由北京城开与北京天鸿合并重组而来,成为当时北京市规模最大的房企。北京广安商业管理有限责任公司总经理胡望林在“如何有效盘活存量商业资产”的主题对话中表示,把传统的购物中心、百货,路边消费的形式转为精神消费,把精神消费融入到商业、生活中去,就是存量资产的最高价值。
  在主持人提到北京坊取得优异成绩时,胡望林表示,作为做轻资产运营的,第一个是要挖掘、理解、创新它在地的地域文化。六年前,我就把中国所有的老街区全都跑遍了。有做得比较好的,也有做得可能政府主导因素比较多的,所以我们做北京坊,首先了解的是怎么把地域文化挖掘好,它有几个特色,北京本身的未来是什么,中央定了四个中心,选择项目的内容可持续,必须围绕着城市的未来去定位。第二个就是北京本身的建筑,它的规划和胡同,都有它自身的道理。
  再者是融合,北京坊想要把中国人新的理念和生活方式,我们的声音和当代的行为留给后面100年和500年的人研究,前门留下来的是我们研究500年前和100年前的生活方式,展现给现代人我们去了解和看。挖掘在地文化,融合创新好。
  第二,很多设计师讲设计很重要,氛围营造是命脉。现在拼存量资产,氛围营造很重要,以前中国建筑大师出得多,但是真正做配饰、装饰,做氛围营造,欠缺的还是比较多。
  第三,商业的传统,第一个是大IP,大IP很重要,要有不同的属性,比如,星巴克当时对赌很多的条款,大家定了一个条款,不敢说3000万,还没到一年,到今年6月底第一年,营收也能达到6000万。茅台酒利润90%,卖咖啡的60%是有的,他们蛮赚钱的,所以大IP是有不同的属性和不同的成长,但是大IP是比较强势的,改变大IP的难度很重要,需要职业经理人和商业的管理团队,呈现一个不同的内容,要和所在地文化融合。
  第四,存量资产。他介绍到,我们北京坊从来不做,世贸也不会做这样的手段,要做文化推广、品牌价值,这与定位也相关,大体上今天跟大家分享的就是这个思维。
  最后,他总结说,存量资产要把它去盘活,最重要的是让他有灵魂,所在地地域文化的灵魂。最高的商业价值和生活方式的最高形式就是我们把传统的购物中心、百货、路边消费的形式转为精神消费,把精神消费融入到商业、生活中去,就是存量资产的最高价值。
点击次数:  更新时间2019-04-14  【打印此页】  【关闭
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